상가 경매에서 공실률보다 더 중요한 지표

상가 투자 공부하면 다들 공실률 공실률 하는데, 내가 상가 리서치 3년 하면서 느낀건 공실률보다 "임차인 교체율"이 더 중요한 지표라는 거다. 예를 들어서 A 상가는 공실률 0%인데 임차인이 매년 바뀐다. B 상가는 공실률 10%인데 기존 임차인들이 5년 이상 장기 입점해있다. 이 경우 경매 낙찰가 예측할 때 B가 훨씬 안정적인 물건이다. 왜냐면 임차인이 자주 바뀐다는 건 그 상권에서 장사가 잘 안된다는 뜻이고, 현재 공실률이 0%여도 언제든 비워질 수 있다는 거니까. 실제로 작년에 분당 쪽 상가 하나 눈여겨보고 있었는데 감정 시점에는 만실이었거든. 근데 경매 진행 중에 3개 호실이 빠져버림. 낙찰가율이 60%대까지 떨어졌다. 현황조사서에 임차인 업종이랑 임대차 시작일이 나와있으니까 그걸로 교체 주기를 역산할 수 있음. 임대차 시작일이 최근 1~2년 안에 몰려있으면 좀 의심해봐야 한다.