점유 안 하는 임차인 때문에 3천만원 날린 건 봤습니다

작년에 지인이 인천 남동구 빌라 하나 낙찰받았는데, 권리분석 다 끝나고 들어갔습니다. 선순위 임차인 한 명 있었는데 전입신고 확정일자 다 갖추고 있어서 "배당 받고 나가겠지" 하고 넘어간 겁니다. 문제는 그 임차인이 실제로 거기 안 살고 있었다는 거였습니다. 전입신고는 남동구 그 주소에 되어 있는데 실제로는 시댁에서 생활하고 있었고, 해당 빌라는 짐만 좀 넣어둔 상태였습니다. 대항력 요건이 전입신고 + 점유인데, 이 "점유"를 사람들이 너무 가볍게 봅니다. 전입신고 되어 있으면 당연히 살고 있겠지, 하는 건데 실제로는 그렇지 않은 경우가 꽤 됩니다. 이게 왜 문제가 되냐면, 점유 안 하고 있으면 대항력이 없는 겁니다. 대항력이 없으면 배당받을 수도 없고. 그런데 그 임차인은 본인한테 대항력이 있다고 믿고 있으니까 명도에서 버팁니다. 결국 소송 가야 되는데 시간도 돈도 다 날아갑니다. 제가 본 케이스 중에 더 황당했던 건, 임차인이 해외 출장 6개월 나가면서 지인한테 열쇠 맡겨놓은 경우입니다. 이게 점유의 계속성이 인정되느냐 안 되느냐로 갈리는데, 판례가 "일시적 부재는 점유 계속"이라고는 하지만 6개월이 일시적이냐는 또 다른 문제입니다. 저는 임차인이 있는 물건은 전입세대 열람만으로 끝내지 말고 최소 2~3회 다른 시간대에 임장해서 실거주 여부를 직접 확인합니다. 그래도 리스크가 남아있다고 판단되면 그냥 안 합니다.