상가 경매 수익률 분석 방법론

상가 경매 물건의 수익률을 분석할 때 많이들 간과하는 부분이 있습니다. 표면 수익률만 보고 입찰하면 낭패를 볼 수 있습니다. 아래 순서로 분석하시는 것을 권합니다. 1) 순영업수익(NOI) 산출 - 월임대료 × 12개월 - 공실률 차감 (보통 10~15%) - 관리비, 수선비 등 운영비 차감 2) 실질 수익률 계산 - 순영업수익 / (낙찰가 + 취득세 + 리모델링비용) - 최소 5% 이상이어야 투자 가치가 있다고 봅니다 3) 임차인 분석 - 현재 임차인의 업종, 계약 잔여기간 확인 - 배달의민족 등에서 실제 영업 여부 확인 - 권리금 존재 여부 주변 상가 실거래가와 임대료 시세를 반드시 크로스체크하시기 바랍니다.