역삼역 오피스텔, 2024년 낙찰가율이 이상하게 낮았던 이유

오피스텔 경매 전반을 다룰 생각은 없고, 한 가지만 짚겠습니다. 2024년 하반기에 역삼역 인근 오피스텔 경매 낙찰가율이 감정가 대비 65~72% 선까지 떨어진 적이 있었습니다. 같은 시기 강남역 쪽은 78~85%였는데 불과 한 정거장 차이로 10%p 이상 벌어진 겁니다. 이유가 뭐였냐면, 2024년에 역삼역 반경 500m 내에 신축 오피스텔이 두 단지 동시에 입주를 시작했습니다. 공급이 한꺼번에 풀리면서 기존 구축 오피스텔의 공실률이 확 올랐고, 수익률 계산이 안 맞으니까 입찰자들이 빠진 겁니다. 같은 역세권이라도 신축 대비 경쟁력이 없어지는 순간 낙찰가율이 바로 반응합니다. 제가 왜 이 얘기를 하냐면, 올해 하반기에도 비슷한 상황이 생길 수 있는 지역이 있기 때문입니다. 구의역 근처에 오피스텔 두 곳이 2026년 4분기 입주 예정인데, 현재 그 일대 구축 오피스텔이 경매에 상당수 나와 있습니다. 지금 감정가 기준으로 보면 비싸 보이지만, 하반기 입주 물량이 풀리면 낙찰가율이 지금보다 더 빠질 가능성이 높습니다. 오피스텔 경매는 아파트하고 접근법이 다릅니다. 아파트는 실거주 수요가 바닥을 받쳐주는데 오피스텔은 수익률이 전부입니다. 그래서 반경 500m 내 신축 입주 스케줄을 모르고 입찰하는 건, 제 기준에서는 분석을 안 한 거나 마찬가지입니다.