세입자 없는 동탄2아이파크 96㎡, 두 번 유찰된 실거주용 아파트

낙찰받은 뒤 남의 전세보증금을 대신 물어 줄 걱정이 없는 집입니다. 화성시 동탄구 장지동의 동탄2아이파크 96㎡로, 두 번 유찰되어 다음 매각기일의 최저매각가격이 감정가의 49%까지 내려왔습니다.

단지 전경 · 법원경매 자료 사진 · 2025타경1167

물건 소개

추천하는 이유

1. 세입자가 없고, 낙찰자가 떠안을 권리도 없습니다.

   법원 서류(매각물건명세서)에 조사된 세입자가 없고, 낙찰받은 사람이 넘겨받는 권리도 없다고 적혀 있습니다. 경매로 집을 살 때 가장 큰 위험이 남의 보증금을 대신 물어 주는 일인데, 이 집에는 그 걱정이 없습니다. 지금은 집주인이 살고 있습니다.

2. 초·중·고등학교가 모두 걸어서 10분 안팎입니다.

   서연초등학교까지 0.6km(걸어서 약 9분), 화성세정중학교와 서연고등학교까지 각각 0.7km(약 10분)입니다. 아이를 키우며 오래 살 집으로 볼 만합니다. 근처 중·고등학교는 한 반 학생 수가 30명대로 많은 편입니다.

3. 같은 면적 실거래가보다 낮게 살 여지가 있습니다.

   같은 단지(동탄2아이파크1단지) 같은 면적은 최근 12개월 동안 18건이 5억 8,000만~6억 6,700만 원(평균 약 6억 2,783만 원)에 거래됐습니다. 같은 4층은 2026년 9월 29일에 6억 5,000만 원이었습니다. 감정가 6억 6,200만 원은 이 시세와 비슷합니다.

   최저매각가격 3억 2,438만 원에 낙찰되는 일은 드뭅니다. 두 번 유찰된 물건은 다음 회차에 입찰하는 사람이 늘어나는 경우가 많고, 실제 낙찰가는 몇 명이 입찰하느냐에 따라 정해집니다.

필자 추천 입찰가

4억 4천만~4억 9천만 원

같은 단지·같은 면적의 12개월 평균 시세보다 약 1억 3,783만~1억 8,783만 원 낮은 범위입니다. 경매는 집 안을 미리 볼 수 없고, 집주인과 이사 날짜를 맞추는 수고와 비용이 들기 때문에, 시세보다 이 정도는 싸야 일반 매매 대신 경매로 살 이유가 있다고 보고 정했습니다. 입찰하는 사람이 많으면 이 범위보다 높게 낙찰될 수 있습니다.

입찰 전 체크

• 집주인이 살고 있습니다. 법원 조사 때는 집에 아무도 없어 만나지 못했습니다. 낙찰 뒤 이사 날짜를 집주인과 맞춰야 하고, 끝내 협의가 되지 않으면 법원에 인도명령을 신청합니다.
• 입찰보증금 3,243만 8천 원은 입찰할 때 내고, 나머지 잔금은 낙찰 뒤 법원이 정한 기한(보통 한 달 안팎)에 내야 합니다. 경락잔금대출을 얼마까지 받을 수 있는지 입찰 전에 은행에 물어보세요.
• 밀린 관리비가 있는지 관리사무소에 물어보세요.
• 약 0.6km 떨어진 곳에 1,170세대 새 단지 입주가 예정되어 있습니다. 입주 무렵에는 주변 전세·매매 물량이 늘어날 수 있습니다.
• 입찰하기 직전에 법원경매정보에서 서류가 바뀌지 않았는지 다시 확인하세요.

출처

• 법원경매정보 수원지방법원 2025타경1167 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서
• 사진: 법원경매 자료 사진(감정평가서)
• 실거래가: 국토교통부 아파트 매매 실거래가 자료(2026년 10월 4일 조회)
• 학교·입주 예정: 학교알리미, 한국부동산원 청약홈 등 공공 자료를 모은 정보(2026년 10월 4일 확인)