같은 단지·면적의 4층 거래보다 약 9,900만 원 낮게, 동탄2아이파크 낙찰

같은 단지, 같은 면적, 같은 4층 아파트의 최근 매매가는 6억 5천만 원. 이번 경매 낙찰가는 5억 5,102만 4천 원이었습니다. 거래대금만 비교하면 약 9,900만 원, 15.2%의 차이입니다.

내가 살 집을 구하는 사람에게 이 차이는 큽니다. 수리와 이사에 필요한 예산을 확보하거나, 대출 부담을 줄일 여지가 생기기 때문입니다. 동탄2아이파크 전용 96.92㎡의 실제 낙찰 결과로, 경매를 통한 내 집 마련의 가능성을 살펴보겠습니다.

※ 비교한 매매는 9월 29일 거래로, 10월 4일 기존 분석글 작성 당시 조회한 자료입니다. 같은 층·면적이어도 향과 내부 상태는 다를 수 있으며, 위 차액에는 세금·수리비 등 부대비용이 반영되지 않았습니다.

6억 원대 거래가 있던 단지에서, 5억 5천만 원대 낙찰

이 물건은 동탄2아이파크의 전용 96.92㎡ 아파트입니다. 10월 6일 경매에서 매수자가 정해졌습니다.

한 건의 거래와 비교하면 약 15.2%, 12개월 평균과 비교하면 약 12.2% 낮은 가격입니다. 두 기준 모두 기존 분석글의 실거래 자료를 사용했습니다.

실거주자에게 경매의 매력은 여기 있습니다. 원하는 동네의 집을 일반 매매보다 낮은 가격에 마련할 기회가 있다는 점입니다. 다만 실제로 얼마나 아끼는지는 입주까지 드는 비용을 합산해야 알 수 있습니다.

차액이 생기면, 집을 마련하는 계획도 달라집니다

매매대금과 낙찰대금의 차이가 충분하다면, 낡은 주방이나 욕실을 수리할 예산을 확보할 수 있습니다. 같은 자기자금으로 집을 구한다면 필요한 대출액을 줄이는 데 도움이 될 수도 있습니다.

여기서 확인할 것은 세 가지입니다.

• 집값 외에 얼마가 더 필요한가: 취득세·등기 비용, 수리비, 대출 관련 비용을 합산합니다. 일반 매매에도 드는 비용과 경매 때문에 추가되는 비용을 구분하면 비교가 쉬워집니다.
• 언제 입주할 수 있는가: 현재 거주자와 집을 비워 주는 시기를 협의해야 합니다. 입주가 늦어질 경우 임시 거처 비용도 고려합니다.
• 잔금을 제때 마련할 수 있는가: 대출 가능 금액뿐 아니라 실제로 대출금이 나오는 날짜까지 확인합니다.

이 조건을 검토한 뒤에도 일반 매매보다 충분한 가격 차이가 남는다면, 경매는 실거주용 내 집 마련에 검토할 만한 선택입니다. 이 물건의 실제 수리비와 입주 일정은 아직 확인되지 않았습니다.

최저가 3억 2천만 원이었는데, 왜 5억 5천만 원에 낙찰됐을까요?

최저매각가격은 입찰할 수 있는 가장 낮은 금액입니다. 그 가격으로 집을 살 수 있다고 정해진 것은 아닙니다.

이 물건은 두 차례 유찰됐습니다. 유찰은 그날 매수자가 정해지지 않았다는 뜻입니다. 이후 최저매각가격이 3억 2,438만 원까지 내려갔고, 이번에는 5억 5,102만 4천 원에 매각됐습니다.

그래서 처음 경매를 살펴볼 때는 최저가만 보고 예산을 정하기보다, 주변 거래가격과 추가 비용을 확인한 뒤 내가 감당할 입찰 상한을 정하는 것이 중요합니다.

앞서 제시한 입찰가와는 차이가 있었습니다

10월 4일 분석글에서 제시한 입찰가는 4억 4천만~4억 9천만 원이었습니다. 실제 낙찰가는 그 상단보다 약 6,102만 원 높았습니다. 당시 제시한 범위로는 이번에 낙찰받을 수 없었습니다.

낙찰가는 여전히 기존 글의 실거래 비교가격보다 낮았지만, 각자가 감당할 수 있는 예산은 다릅니다. 수리비와 입주 비용까지 고려했을 때 내 예산을 넘는다면 다른 집을 찾는 편이 좋습니다. 실거주 경매의 목표는 내가 살 집을 무리 없는 비용으로 마련하는 것이니까요.

지금은 낙찰 결과가 나온 단계입니다

법원 기일내역에는 10월 6일 ‘매각’으로 기재돼 있습니다. 법원이 매각 허가 여부를 결정하는 날은 10월 13일입니다. 10월 8일 현재 잔금 납부나 입주가 완료된 것은 확인되지 않았습니다.

함께 확인한 광교호반베르디움은 10월 12일, 용인영덕신일아파트는 10월 27일 매각 예정입니다. 두 물건에는 새 낙찰·유찰 결과가 없었습니다.

자료 출처

• 법원경매정보: 수원지방법원 2025타경1167 물건 1의 기일내역, 2026년 10월 8일 조회. 다른 두 물건은 2025타경56560·2025타경54448의 기일내역 확인.
• 앞서 살펴본 동탄2아이파크 분석: 10월 4일 조회한 국토교통부 실거래 자료와 당시 제시 입찰가. 이번 글에서 실거래 자료를 새로 조회한 것은 아닙니다.
• 차액은 읽기 쉽게 만 원 단위로 반올림했습니다. 같은 4층 거래와의 정확한 차액은 9,897만 6천 원입니다. 비교가격은 현재 매수 가능한 매물의 확정 가격이나 실제 절감액을 뜻하지 않습니다.