입찰 준비부터 입주까지, 어떻게 진행하나요?

법원의 부동산 경매는 대체로 아래 차례로 진행됩니다. 단계마다 근거가 되는 조문을 괄호에 적었습니다. "법"은 민사집행법, "규칙"은 민사집행규칙입니다.

1. 경매개시결정과 압류
2. 배당요구의 종기 결정과 공고
3. 현황조사와 감정평가
4. 매각기일 공고
5. 매각기일(입찰)
6. 매각결정기일(매각을 허가할지 정한다)
7. 대금 지급과 소유권 취득
8. 배당
9. 부동산 인도

채권자가 판결 같은 집행권원으로 신청하는 경매(강제경매)와 저당권 같은 담보권으로 신청하는 경매(담보권 실행을 위한 경매)가 있습니다. 담보권 실행을 위한 경매에도 강제경매의 절차 규정이 준용됩니다(법 제268조).

이 글은 절차를 설명합니다. 어떤 물건에 입찰할지, 얼마를 쓸지는 다루지 않습니다. 이 사이트의 글은 법률 자문이 아닙니다. 실제 사건의 날짜와 조건은 법원경매정보의 그 사건 공고와 기록으로 확인하고, 판단이 어려우면 전문가와 상의합니다.

법원은 경매절차를 개시하는 결정을 하면서 그 부동산의 압류를 함께 명합니다(법 제83조 제1항). 법원사무관등은 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁합니다(법 제94조). 그래서 등기사항증명서에서 경매개시결정 기입을 볼 수 있습니다.

압류가 되어도 채무자는 그 부동산을 계속 관리하고 이용할 수 있습니다(법 제83조 제2항).

압류의 효력이 생기면 법원은 배당요구를 할 수 있는 마지막 날(배당요구의 종기)을 첫 매각기일 이전으로 정하고, 경매개시결정을 한 취지와 함께 공고합니다(법 제84조 제1항·제2항). 이 결정과 공고는 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 안에 합니다(법 제84조 제3항).

배당요구가 필요한 채권자(집행력 있는 정본을 가진 채권자, 우선변제청구권이 있는 채권자 등)는 이 날까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있습니다(법 제88조 제1항, 제148조 제2호). 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 저당권처럼, 배당요구를 하지 않아도 배당받는 채권자도 있습니다(법 제148조 제4호). 누가 배당요구를 했는지는 매수인이 떠안는 부담에도 영향을 줄 수 있습니다(가이드 "이 집, 입찰해도 괜찮을까요?"의 배당요구).

법원은 경매개시결정을 한 뒤 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수 등을 조사하게 합니다(법 제85조 제1항). 집행관은 조사한 내용을 현황조사보고서로 법원에 냅니다(규칙 제46조).

법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정합니다(법 제97조 제1항). 감정인은 평가액과 산출 과정 등을 적은 평가서를 냅니다(규칙 제51조). 흔히 감정가라고 부르는 것이 이 평가액입니다.

법원은 매각기일과 매각결정기일을 정해 공고합니다(법 제104조 제1항). 공고에는 부동산의 표시, 매각방법, 점유자와 차임·보증금, 매각기일의 일시·장소, 최저매각가격, 매각결정기일 등이 들어갑니다(법 제106조). 공고는 매각기일의 2주 전까지 하고, 매수신청 보증금액과 제공방법도 함께 공고합니다(규칙 제56조).

매각물건명세서, 현황조사보고서, 평가서의 사본은 매각기일마다 그 1주 전까지 법원에 비치되어 누구든지 볼 수 있습니다. 법원은 그 내용을 전자통신매체로 공시해 비치를 갈음할 수 있습니다(법 제105조 제2항, 규칙 제55조). 법원경매정보에서 이 서류를 볼 수 있는 기간은 그 사이트의 안내를 따릅니다.

부동산은 호가경매, 기일입찰, 기간입찰 가운데 법원이 정한 방법으로 팝니다(법 제103조). 기일입찰은 매각기일에 입찰표를 집행관에게 내는 방법입니다(규칙 제62조 제1항).

• 입찰표에는 사건번호와 부동산의 표시, 입찰자의 이름과 주소, 입찰가격을 적습니다. 대리인이 입찰하면 대리인의 이름과 주소도 적고 대리권을 증명하는 문서를 냅니다(규칙 제62조 제2항·제4항).
• 낸 입찰은 취소·변경·교환할 수 없습니다(규칙 제62조 제6항).
• 기일입찰의 매수신청 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1이 원칙이고, 법원은 달리 정할 수 있습니다(규칙 제63조). 그 사건의 금액은 공고에서 확인합니다.
• 보증은 금전, 은행 등이 발행한 자기앞수표(지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상 남은 것), 지급보증위탁계약을 증명하는 문서 가운데 하나로 입찰표와 함께 냅니다. 법원은 제공방법을 제한할 수 있습니다(규칙 제64조).
• 채무자, 그 매각절차에 관여한 집행관, 그 부동산을 평가한 감정인은 매수신청을 할 수 없습니다(규칙 제59조).

집행관은 가장 높은 가격을 신고한 사람(최고가매수신고인)의 이름과 가격을 부르고 매각기일을 마칩니다(법 제115조 제1항). 최고가매수신고액에서 보증액을 뺀 금액을 넘는 가격을 신고한 다른 매수신고인은 차순위매수신고를 할 수 있습니다(법 제114조). 최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 아닌 사람은 보증을 돌려 달라고 할 수 있습니다(법 제115조 제3항).

허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 끝나면, 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정합니다(법 제119조). 이것을 흔히 유찰이라고 부릅니다. 얼마나 낮추는지는 법에 정한 비율이 없고 법원이 정합니다. 실무에서는 법원마다 보통 20%나 30%씩 낮추고, 수원지방법원은 30%씩 낮춥니다. 다음 기일의 최저매각가격은 그 사건의 공고로 확인합니다.

매각결정기일은 매각기일부터 1주 안으로 정합니다(법 제109조 제1항). 법원은 이해관계인의 의견을 듣고 매각을 허가하거나 허가하지 않는 결정을 선고합니다(법 제120조, 제126조 제1항). 매각허가에 대한 이의는 법이 정한 사유가 있어야 할 수 있습니다(법 제121조).

매각허가 여부의 결정은 확정되어야 효력을 가집니다(법 제126조 제3항). 그 결정으로 손해를 보는 이해관계인 등은 즉시항고를 할 수 있습니다(법 제129조). 즉시항고는 결정을 고지받은 날부터 1주 안에 항고장을 내야 하고(법 제15조 제2항), 매각허가결정에 항고하려면 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 보증으로 공탁해야 합니다(법 제130조 제3항).

매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 정해 매수인과 차순위매수신고인에게 알립니다(법 제142조 제1항). 기한은 매각허가결정이 확정된 날부터 1월 안의 날로 정합니다(규칙 제78조). 보증으로 낸 금전은 매각대금에 넣습니다(법 제142조 제3항).

매수인은 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득합니다(법 제135조). 대금이 지급되면 법원사무관등은 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기와, 매수인이 인수하지 않는 부담의 기입을 말소하는 등기 등을 촉탁하고, 그 비용은 매수인이 부담합니다(법 제144조 제1항·제3항).

매수인이 기한까지 대금을 내지 않으면, 차순위매수신고인이 있을 때는 그 사람에게 매각을 허가할지 정하고(법 제137조 제1항), 없을 때는 재매각을 명합니다(법 제138조 제1항). 어느 경우든 전의 매수인은 매수신청의 보증을 돌려 달라고 할 수 없습니다(법 제137조 제2항, 제138조 제4항). 재매각절차에서 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없습니다(법 제138조 제4항). 전의 매수인이 재매각기일의 3일 전까지 대금, 지연이자와 절차비용을 내면 재매각절차를 취소합니다(법 제138조 제3항). 실무에서는 재매각 때 매수신청 보증금을 최저매각가격의 10분의 1보다 높게 정하는 일이 많습니다(법원은 보증금액을 달리 정할 수 있다. 규칙 제63조 제2항).

매각대금이 지급되면 법원은 배당기일을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 알리고 배당합니다(법 제145조 제1항, 제146조). 매각대금으로 모든 채권자를 만족시킬 수 없으면 민법·상법 등 법률이 정한 우선순위에 따라 나눕니다(법 제145조 제2항).

매수인이 대금을 낸 뒤 6월 안에 신청하면, 법원은 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하라고 명할 수 있습니다. 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하고 있는 것으로 인정되면 그렇지 않습니다(법 제136조 제1항). 채무자와 소유자가 아닌 점유자에게 인도명령을 하려면 원칙적으로 그 점유자를 심문합니다(법 제136조 제4항). 대금을 낸 뒤 6월이 지나면 인도명령을 신청할 수 없어, 인도를 구하는 소송을 내야 합니다.