이 집, 입찰해도 괜찮을까요?

경매로 부동산을 사면 그 부동산에 붙어 있던 권리 가운데 일부는 매각으로 사라지고, 일부는 매수인이 떠안습니다. 권리분석은 어떤 부담이 남는지, 매수인이 따로 돈을 내거나 집을 비워 달라고 할 수 없는 사람이 있는지를 미리 보는 일입니다.

이 글은 법이 정한 큰 원칙과, 법조문이 아니라 판례와 실무가 정한 설명을 나눠 적습니다. 실제 사건에는 예외가 많습니다. 입찰 전에는 그 사건의 기록(매각물건명세서, 현황조사보고서, 등기사항증명서)을 직접 보고, 판단이 어려우면 전문가와 상의합니다. 이 사이트의 글은 법률 자문이 아니고, 어떤 물건을 사라거나 사지 말라고 하지 않습니다.

민사집행법 제91조가 기본 원칙을 정합니다.

• 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸합니다(제2항).
• 지상권·지역권·전세권과 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에 매각으로 소멸합니다(제3항).
• 그 밖의 지상권·지역권·전세권과 등기된 임차권은 매수인이 인수합니다. 다만 전세권은 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다(제4항).
• 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다(제5항).

담보가등기는 저당권처럼 매각으로 소멸합니다(가등기담보 등에 관한 법률 제15조). 매각대금이 지급되면 법원은 매수인이 인수하지 않는 부담의 기입을 말소하는 등기를 촉탁합니다(민사집행법 제144조 제1항 제2호).

매각물건명세서에는 "등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것"이 적힙니다(민사집행법 제105조 제1항 제3호). 이것은 등기된 권리와 가처분만 말합니다. 매수인의 부담은 다른 곳에서도 생깁니다.

• 대항력 있는 임차인의 돌려받지 못한 보증금: 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경매로 소멸하지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의5). 매각물건명세서에서는 점유자와 보증금에 관한 관계인의 진술(제105조 제1항 제2호)에서 봅니다.
• 법정지상권: 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요(제105조 제1항 제4호)에서 봅니다.
• 유치권: 등기하는 권리가 아니라서(부동산등기법 제3조) 등기사항증명서에 나오지 않고, 매각물건명세서의 위 두 항목 어디에도 들어가지 않습니다. 현황조사보고서와 유치권자가 법원에 낸 권리신고가 있는지 함께 봅니다(매각기일 공고는 등기부에 기입할 필요가 없는 권리를 가진 사람에게 채권을 신고하라고 알린다. 민사집행법 제106조 제8호).

매각물건명세서는 법원이 확인한 범위를 적은 서류이고, 거기 없는 부담이 없다고 보증하지 않습니다. 명세서의 작성에 중대한 흠이 있으면 매각허가에 대한 이의 사유가 될 뿐입니다(제121조 제5호).

말소기준권리는 법률에 있는 낱말이 아니라 실무에서 쓰는 말입니다. 제91조 제3항처럼 어떤 권리가 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 있는지가 소멸 여부를 가르므로, 실무에서는 등기된 (근)저당권, 압류(경매개시결정등기를 포함한다), 가압류, 담보가등기 가운데 가장 먼저 등기된 것을 기준으로 삼아 설명합니다. 판례도 선순위 저당권과 후순위 저당권 사이에 대항요건을 갖춘 임차인은 후순위 저당권의 실행으로 매각된 경우에도 매수인에게 임차권을 주장할 수 없다고 보았습니다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결).

• 기준을 정하려면 갑구와 을구의 권리를 접수 순서대로 늘어놓습니다(부동산등기법 제4조, 가이드 "얼마까지 써야 잘 산 걸까요?"의 등기사항증명서).
• 기준보다 먼저 등기된 권리는 대체로 매수인이 인수합니다. 실무에서 자주 보는 예는 소유권이전청구권 가등기, 가처분, 환매등기, 배당요구를 하지 않은 전세권입니다(전세권은 배당요구를 하면 소멸합니다. 민사집행법 제91조 제4항 단서).
• 기준보다 뒤에 등기된 권리도 남는 예외가 있습니다. 실무에서는 건물 철거와 토지 인도를 구하는 가처분이 대표적입니다.
• 등기되지 않는 부담(유치권, 법정지상권, 대항력 있는 임차인)은 이 기준만으로 가릴 수 없습니다(위의 "매수인이 떠안는 부담은 등기에만 있지 않다").

어떤 권리를 기준으로 볼지와 예외는 사건마다 다릅니다. 매각물건명세서의 "매각으로 효력을 잃지 아니하는 것"과 늘 맞춰 보고, 맞지 않으면 전문가에게 확인합니다.

주택 임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에게 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 이것을 대항력이라고 부릅니다. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(같은 조 제4항).

경매에서는 임차권이 매각으로 소멸하는 것이 원칙이지만, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의5). 다만 경매에서 임차인의 대항력이 매수인에게 미치려면 그 대항력이 말소기준권리보다 먼저 생겼어야 합니다(위 98다32939 판결의 취지). 대항요건을 갖춘 날과 효력이 생기는 날(다음 날)이 다르고, 전입한 사람과 실제 점유자가 다를 수도 있어 서류만으로 단정하기 어렵습니다. 매각물건명세서의 점유자와 보증금에 관한 진술, 현황조사보고서를 함께 봅니다.

대항력 있는 임차인에게는 인도명령을 할 수 없습니다(민사집행법 제136조 제1항 단서).

• 우선변제: 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매 때 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 등보다 우선해 보증금을 받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 임차인은 주택을 양수인에게 인도해야 이 보증금을 받을 수 있습니다(같은 조 제3항).
• 최우선변제: 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 받을 권리가 있습니다. 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춰야 합니다(주택임대차보호법 제8조 제1항). 받을 수 있는 임차인과 금액의 범위는 대통령령(주택임대차보호법 시행령)이 정하고, 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다(같은 조 제3항). 시행령이 금액을 바꿔도 그 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 옛 규정을 적용합니다(시행령 부칙의 경과조치). 그래서 그 사건에 적용되는 금액은 등기된 담보물권(근저당권 등)의 설정일에 따라 다릅니다.

배당요구는 매각대금에서 돈을 받겠다고 법원에 신청하는 것입니다. 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자가 할 수 있고(민사집행법 제88조 제1항), 법원이 정해 공고한 배당요구의 종기까지 해야 배당을 받습니다(제84조, 제148조 제2호).

• 확정일자를 갖춘 임차인과 최우선변제를 받는 임차인은 우선변제청구권이 있는 채권자라서, 배당을 받으려면 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 저당권·전세권처럼 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 우선변제청구권을 가진 채권자는 배당요구 없이도 배당받습니다(제148조 제4호).
• 첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기명령으로 임차권등기를 마친 임차인도 위 채권자에 준해 배당요구 없이 배당받는다고 봅니다. 법조문에 적힌 것이 아니라 판례입니다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결).
• 매수인 쪽에서 보면: 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않았으면 보증금을 배당받지 못하므로, 매수인이 그 보증금 전부를 떠안을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의5).
• 전세권은 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다(민사집행법 제91조 제4항 단서). 배당요구에 따라 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 종기가 지난 뒤에 철회하지 못합니다(제88조 제2항).

매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다(민사집행법 제91조 제5항). 판례는 이것을 이렇게 봅니다(법조문이 아니라 판례입니다).

• 매수인이 그 채무를 인적으로 인수하는 것은 아니다. 유치권자는 변제를 받을 때까지 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐, 매수인에게 변제를 청구할 수는 없다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결).
• 경매개시결정의 기입등기로 압류의 효력이 생긴 뒤에 점유를 넘겨받아 생긴 유치권으로는 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결).
• 세금 체납으로 인한 압류(체납처분압류)는 경매개시결정에 따른 압류와 같지 않다. 체납처분압류만 되어 있고 경매개시결정등기가 되기 전에 유치권을 취득했다면 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다(대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결).

유치권은 등기사항증명서에 나오지 않으므로, 현황조사보고서, 매각물건명세서, 유치권자가 법원에 낸 권리신고를 함께 봅니다.

다음은 따로 공부해야 하고, 해당하는 물건은 특히 조심해야 합니다.

• 특별매각조건: 법원은 배당요구의 종기까지 매각조건을 바꾸거나 새로 정할 수 있습니다(민사집행법 제111조). 공고와 매각물건명세서에서 확인합니다.
• 농지: 농지를 취득하려면 농지취득자격증명을 받아야 합니다(농지법 제8조). 실무에서는 정해진 때까지 내지 못하면 매각이 허가되지 않고, 특별매각조건으로 매수신청보증을 돌려주지 않는다고 정하는 일이 많습니다.
• 공유지분: 공유자는 매각기일까지 보증을 내고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다고 신고할 수 있고, 그러면 법원은 그 공유자에게 매각을 허가합니다(민사집행법 제140조).
• 법정지상권, 분묘기지권, 대지권 미등기, 상가건물 임대차.

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